北京：社区商业锁定连锁经营 合理规划尤为重要

在日益发展的社区商业地产中，连锁经营一枝独秀，表现出极大的适应性和针对性。中国连锁经营协会的分析结论是，2万~3万平方米的中型社区商业更具发展潜力，零售业多元化、集团化的战略优势也日益明显。

北京市社区商业地产的良好趋势吸引着世界零售巨头的目光。据了解，家乐福集团旗下的迪亚天天便利店，2004年就已经在北京的居民小区中开设了60家门店，几乎每周都会有一两家新店开张。全球最大的7-11便利店也已悄然进入北京社区，发展势头迅猛。西单商场未来还将再开多家社区型购物中心。

望京商业中心营销总监张锋称，在望京新近建设的商业项目中，有诸多知名连锁商已经提前确定了位置，如沃尔玛、华联、家乐福等，国内外零售商家的进驻，这将促进望京商圈的快速形成。

中国连锁经营协会信息部主任杨青松认为，社区商业地产发展中，找一些连锁型商业合作是一个不错的选择。“在社区商业的形式上，主要将以连锁经营为主，如连锁便利店、连锁家政服务、连锁早餐等。这样做的优势是统一管理，质量和服务有保证，并且有完善的运营体系。”杨青松说。

国外社区商业地产主要是现代化的购物中心形式，购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，主力店一般占总面积40%，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是许多社区商业中心的核心店，主要提供的是基本的生活需要和综合的社区服务，从而吸引周边区域的居民眼球，提升社区购物中心过渡到区域购物中心层次。

在北京，自2004年以来，政府就已经把连锁经营进入社区商业地产列入到为民办实事的项目中。北京市商务局市场流通规划处副处长范瑞介绍，北京市已经明确提出：“未来3年，北京市将完善社区生活服务体系，新增连锁经营便民超市、便利店500家；增加社区便民服务功能，以需求为导向，新增和规范以连锁经营为主导的早餐、蔬菜、洗衣、维修等生活服务项目网点600个。”在北京市相关主管部门看来，目前连锁企业在北京社区商业地产发展中不是过剩而是不足。北京市商务局已经把连锁企业进社区商业作为未来两三年发展的重要目标之一。根据统计，目前北京市连锁企业共有连锁门店6071家，其中城区连锁超市、便利店有5158家，社区覆盖率达到85%左右。

多家连锁服务和商业企业已经在开拓社区零售市场，但仍有企业担心现在还不是社区商业开发的最佳时机，担心出现同质化竞争、配套条件差和商铺设计不合理等问题。如何合理规划和布局是促进连锁企业社区化的关键所在，尤其在新建社区，开发商的漫天要价，不符合社区连锁店低成本的基本要求，这就需要政府的协调和优惠政策支持，也呼唤有管理经验的中间运营商出现。

北京伟业商业策划公司总经理蔡宏翔就此指出，同样是连锁企业，由于社区大小和人口多寡的不同，对社区连锁商业的需求不同，则社区商业地产开发也大相径庭。一般的连锁企业，在社区内的功能，基本是餐饮、洗衣、便利等满足社区居民基本生活保障的一些连锁。当社区规模达到一定程度时，对连锁企业的业态的要求就会更加完整和多样性。

另外，对于高档社区来说，这些是远远不够的，它还必须满足社区居民高品质生活的需求。所以在同样面积的高档社区中，品牌连锁企业更有生命力。对不同价位的社区，连锁企业的要求也不相同。“售价3000元/平方米的社区商业需求就与售价10000元/平方米的社区需求不同，这要求开发商在做社区商业地产开发时必须周密考虑。”蔡宏翔说。